Le marché immobilier parisien est reconnu pour ses prix élevés, mais saviez-vous que les terrains non constructibles suivent une tendance similaire ? En effet, leur valeur a augmenté de 25% en moyenne ces 5 dernières années, atteignant des sommets dans certains arrondissements, notamment dans le 16ème arrondissement où les prix au m2 peuvent atteindre 400€.
Le marché du terrain non constructible à paris : un aperçu
Un terrain non constructible est un terrain sur lequel il est interdit de construire ou d'aménager des bâtiments, en raison de sa situation géographique, de son zonage ou de son statut environnemental. Malgré cette restriction, ces terrains présentent un intérêt particulier pour les investisseurs, les amateurs de nature ou les personnes cherchant un refuge à l'extérieur de la ville.
Facteurs qui influencent les prix
- Position géographique : La proximité des centres-villes, des parcs comme le Bois de Boulogne ou le Parc de la Villette, ou des axes routiers importants influence considérablement les prix. Par exemple, un terrain situé à proximité du périphérique parisien sera généralement moins cher qu'un terrain situé dans un quartier résidentiel calme et verdoyant.
- Zonage : Les zones protégées, les zones agricoles ou les zones à risques naturels limitent les possibilités d'aménagement et impactent les prix. Par exemple, un terrain situé dans une zone Natura 2000 sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone industrielle.
- Potentiel d'aménagement : Un terrain avec un potentiel de développement futur, même s'il est non constructible aujourd'hui, peut être plus attractif et donc plus cher. Par exemple, un terrain situé à proximité d'un projet de réaménagement urbain pourrait prendre de la valeur dans les années à venir.
- Marché immobilier local : La demande et l'offre de terrains non constructibles dans un arrondissement donné influencent les prix. Par exemple, un arrondissement avec une forte demande de terrains pour des projets de construction de maisons individuelles verra ses prix augmenter plus rapidement qu'un arrondissement avec une faible demande.
Evolution des prix au cours des dernières années
Le prix moyen au m2 des terrains non constructibles à Paris a augmenté de 25% entre 2017 et 2022, passant de 200€ à 250€ en moyenne. Cette évolution est due à la forte demande et à la rareté des terrains disponibles dans la capitale. La croissance économique et l'attractivité de Paris ont contribué à cette tendance, rendant les terrains non constructibles plus rares et plus précieux.
Comparaison avec d'autres régions de france
Comparé à d'autres régions de France, les prix des terrains non constructibles à Paris restent élevés. En Île-de-France, le prix moyen au m2 est d'environ 150€, tandis qu'en province, il peut descendre en dessous de 100€. La proximité de Paris et la forte attractivité de la capitale expliquent cette différence de prix. La concentration de la population, la demande accrue pour des espaces verts et le manque de terrains disponibles dans la capitale expliquent cette disparité.
Analyse des prix par arrondissement
Les prix des terrains non constructibles varient considérablement d'un arrondissement à l'autre. Voici une analyse des prix moyens au m2 par arrondissement, en distinguant les arrondissements les plus chers et les moins chers.
Cartographie des prix par arrondissement
Cliquez sur la carte interactive ci-dessous pour visualiser les prix moyens au m2 par arrondissement de Paris. Vous pouvez zoomer et déplacer la carte pour explorer les différentes zones.
Arrondissements les plus chers
Les arrondissements les plus chers pour les terrains non constructibles sont généralement situés dans le centre de Paris, à proximité des parcs et des monuments historiques. Parmi eux, on retrouve :
- 16ème arrondissement : Avec ses parcs, ses vues imprenables et son caractère résidentiel, le 16ème arrondissement est très prisé pour les terrains non constructibles. Les prix au m2 peuvent y atteindre 400€. La proximité du Bois de Boulogne, du Jardin du Ranelagh et des nombreux espaces verts du quartier contribuent à la forte demande pour ces terrains. Des exemples de terrains vendus récemment dans le 16ème arrondissement incluent un terrain de 500 m2 à 350€ le m2 et un terrain de 1000 m2 à 400€ le m2.
- 7ème arrondissement : Proche de la Tour Eiffel et des Invalides, le 7ème arrondissement offre un cadre exceptionnel. Les terrains non constructibles y sont rares et très convoités, atteignant des prix de 350€ au m2. La proximité des monuments historiques et des lieux touristiques du quartier est un facteur d'attractivité majeur. Un exemple de vente récente dans le 7ème arrondissement est un terrain de 300 m2 situé près de l'Hôtel des Invalides, vendu à 350€ le m2.
- 1er arrondissement : Situé au cœur de Paris, le 1er arrondissement attire les investisseurs et les familles fortunées. Les prix des terrains non constructibles y sont élevés, dépassant souvent les 300€ au m2. La proximité de la place Vendôme, du Louvre et des Champs-Élysées explique cette forte demande. Un terrain de 200 m2 à proximité du Louvre a été vendu récemment à 320€ le m2.
Arrondissements les moins chers
Les arrondissements les moins chers pour les terrains non constructibles se situent généralement en périphérie de Paris, à proximité des zones industrielles ou des axes routiers importants. Parmi eux, on retrouve :
- 19ème arrondissement : Le 19ème arrondissement abrite des terrains non constructibles à des prix plus abordables, souvent en bordure du périphérique parisien. Les prix au m2 peuvent varier entre 100€ et 150€. La présence de zones industrielles et l'éloignement du centre-ville expliquent ces prix plus bas. Un exemple de vente récente dans le 19ème arrondissement est un terrain de 800 m2 à proximité du canal de l'Ourcq, vendu à 120€ le m2.
- 20ème arrondissement : Le 20ème arrondissement est connu pour ses espaces verts et ses terrains agricoles. Les prix des terrains non constructibles y sont plus bas, oscillant entre 120€ et 180€ au m2. Le 20ème arrondissement offre un cadre de vie plus calme et plus verdoyant, avec des terrains souvent situés à proximité du Parc de Belleville ou du Parc de la Butte du Chapeau Rouge. Un terrain de 600 m2 situé dans le quartier de Belleville a été vendu récemment à 150€ le m2.
- 13ème arrondissement : Le 13ème arrondissement est un arrondissement populaire avec des terrains non constructibles à prix attractifs. Les prix au m2 varient entre 130€ et 170€. La proximité de la Bibliothèque nationale de France et du quartier asiatique contribuent à l'attractivité du 13ème arrondissement. Un exemple de vente récente est un terrain de 400 m2 dans le quartier de la Butte-aux-Cailles, vendu à 140€ le m2.
Opportunités et risques du marché des terrains non constructibles à paris
Le marché des terrains non constructibles à Paris présente des opportunités et des risques. Il est important de bien peser les avantages et les inconvénients avant de se lancer dans un investissement.
Opportunités d'investissement
- Potentiel de valorisation : La forte demande et la rareté des terrains non constructibles à Paris offrent un potentiel de valorisation à long terme. Un terrain acheté à un prix inférieur à la moyenne peut prendre de la valeur au fil du temps, en fonction de l'évolution du marché. Par exemple, un terrain acheté dans un arrondissement en plein développement ou à proximité d'un projet d'aménagement urbain pourrait voir sa valeur augmenter de manière significative.
- Avantages fiscaux : L'acquisition d'un terrain non constructible peut permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment la réduction d'impôt pour les investissements dans la pierre. Il est important de se renseigner auprès d'un conseiller fiscal pour connaître les avantages fiscaux spécifiques à votre situation.
- Refuge de valeur : Un terrain non constructible peut servir de refuge de valeur en période d'inflation ou d'instabilité économique. Sa valeur est généralement moins sensible aux fluctuations du marché immobilier. En effet, le prix d'un terrain non constructible est souvent moins volatile que le prix d'un bien immobilier construit.
Risques associés à l'achat d'un terrain non constructible
- Difficultés d'obtention de permis de construire : Si le terrain est situé dans une zone protégée ou si le zonage ne permet pas la construction, l'obtention d'un permis de construire peut s'avérer difficile, voire impossible. Il est important de se renseigner sur le zonage du terrain et les possibilités d'aménagement avant d'investir.
- Incertitude de la future valorisation : La valeur d'un terrain non constructible peut fluctuer en fonction de l'évolution du marché immobilier, de la réglementation et des projets d'aménagement. Il est important de bien analyser les facteurs qui pourraient influencer la valeur du terrain à l'avenir.
- Risques environnementaux : Un terrain non constructible peut être soumis à des contraintes environnementales, telles que la présence de sols pollués ou de risques naturels. Il est important de faire réaliser une étude de sol et de vérifier l'absence de risques naturels avant d'acheter un terrain.
Conseils pour les acheteurs potentiels
Avant d'acheter un terrain non constructible à Paris, il est important de prendre en compte plusieurs éléments clés.
Points clés à vérifier avant d'acheter un terrain non constructible
- Analyse du zonage et des possibilités d'aménagement : Vérifiez le zonage du terrain et les possibilités d'aménagement qui y sont autorisées. Assurez-vous qu'il est compatible avec vos projets futurs. Un terrain situé en zone agricole ne pourra pas accueillir une maison individuelle, tandis qu'un terrain en zone urbaine pourra être aménagé pour des projets de construction de logements.
- Vérification des servitudes : Informez-vous sur les servitudes qui peuvent affecter le terrain, telles que les servitudes de passage ou de vue. Ces servitudes peuvent limiter l'utilisation du terrain ou réduire sa valeur. Par exemple, un terrain situé en bordure d'une route peut être soumis à une servitude de passage pour les services publics.
- Contraintes environnementales : Assurez-vous que le terrain n'est pas soumis à des contraintes environnementales, telles que la présence de sols pollués ou de risques naturels. Une étude de sol peut vous renseigner sur la présence de polluants et vous aider à évaluer les risques environnementaux.
- Négociation du prix : N'hésitez pas à négocier le prix du terrain en fonction de sa situation, de son état et de son potentiel d'aménagement. Comparez les prix pratiqués dans les environs pour obtenir un prix juste. La proximité des services, des commerces et des transports en commun influence le prix d'un terrain.
Conseils pour la recherche d'un terrain non constructible à paris
- Sites web spécialisés : Utilisez des sites web spécialisés dans la vente de terrains non constructibles, tels que SeLoger, Bien'ici ou Logic-Immo. Ces sites proposent des annonces de terrains à vendre avec des informations détaillées. N'hésitez pas à filtrer vos recherches par arrondissement et par prix pour trouver les terrains qui correspondent à vos critères.
- Agents immobiliers spécialisés : Contactez des agents immobiliers spécialisés dans les terrains non constructibles à Paris. Ils peuvent vous aider à trouver le terrain qui correspond à vos besoins et à votre budget. Un agent immobilier spécialisé peut vous guider dans vos recherches et vous fournir des conseils précieux pour négocier le prix.
- Notaires : Un notaire peut vous accompagner dans les démarches d'achat d'un terrain non constructible. Il vérifie la validité des documents et assure la sécurité de la transaction. Le notaire est un acteur important dans la vente d'un terrain, il s'assure que la vente est conforme à la loi et protège les intérêts des deux parties.
Acheter un terrain non constructible à Paris est un investissement complexe qui nécessite une analyse approfondie du marché et des risques. En vous renseignant correctement et en suivant les conseils d'experts, vous pouvez maximiser vos chances de réussite. Il est important de ne pas se précipiter et de bien analyser toutes les informations avant de prendre une décision.
